Dilema pembeli rumah, bina sendiri atau beli dari pemaju?

Apabila ingin membeli rumah, perkara ini sering menjadi dilema kepada pembeli, sama ada ingin membeli rumah dari pemaju / subsale atau bina sendiri rumah dengan mencari tanah. 

Disini saya cuba kongsikan pendapat yang mungkin berguna kepada pembaca dan dapat sedikit sebanyak membantu dalam membuat keputusan sama ada ingin beli rumah atau bina rumah. (Baca lebih lanjut tentang cara semak rekod CCRIS sebelum beli atau buat rumah!)

Dilema pembeli rumah, bina sendiri atau beli dari pemaju. Satu pencerahan!

Lokasi kediaman

Pertama sekali, pastikan lokasi kediaman yang ingin kita diami. Sama ada banyak tanah lot yang terjual atau kurang. Bagi kawasan di sekitar sub bandar, tanah lot adalah mudah untuk dicari dan harganya lebih munasabah tetapi jika kawasan tersebut adalah bandar, membeli rumah sedia adalah lebih sesuai lebih-lebih lagi jika bajet kita adalah terhad.

Ini kerana bagi pembelian tanah, ada banyak perkara yang perlu diambil kira. Selain dari membeli tanah dan pengurusannya, pemilik juga perlu mengambil kira membuat pelan, kos pengurusan pelan di PBT, mencari pembiaya (bank) dan juga kontraktor. Perkara-perkara ini telah dilakukan oleh pemaju untuk kita dan tidak perlu kita mengeluarkan kos tambahan bagi memenuhi keperluan tersebut. (Baca lebih lanjut tentang 5 perkara yang membantu pinjaman perumahan mudah lulus!)

Sememangnya kos adalah lebih rendah dari membeli kediaman dari pemaju tetapi masa yang diperlukan adalah panjang dan sekiranya kontraktor yang dicari kurang pengalaman dan tidak dapat membantu dari segi 'submission' pelan di PBT, kita akan lebih pening kepala kerana terdapat banyak pihak yang perlu kita berurusan.

Bagi kawasan-kawasan yang berharga tanah mahal (lebih RM 100/kps), tanah-tanah tersebut lebih sesuai dibeli oleh mereka yang mempunyai bajet besar serta ingin membina banglo mewah dan eksklusif. (Anda kakitangan kerajaan? Baca lebih lanjut tentang tips pinjaman perumahan LPPSA mudah lulus di blog nikmatterbaik.)

Harga rumah

Jika harga rumah dilokasi kita minati berharga  terlalu tinggi. Langkah membina rumah sendiri adalah pilihan terbaik. Bagaimana ingin kita ketahui harga kediaman kita ingin beli itu munasabah atau tidak jika dibanding dengan membina sendiri? (Baca lebih lanjut tentang sebab harga rumah berbeza walaupun saiznya sama!)

Ini ada langkah yang boleh kita gunakan:

1.   Telefon mana mana agen atau layari internet untuk kita ketahui harga rumah di lokasi yang kita minati. Sebagai contoh, rumah A bersaiz tanah 20 x 70 (rumah teres 2 tingkat tengah biasa) berkeluasan binaan 1500kps berharga RM 500,000.00.

2.    Harga tanah dilokasi yang sama atau berdekatan (telah lengkap infra dengan geran individu) kita katakan RM 60/kps.

Darabkan RM 60 dengan saiz tanah iaitu 20 x 70, harga menjadi RM84,000.00. Tolakkan harga tanah dari kos RM 500,000.00 dan bakinya adalah RM 416,000.00.

Dari baki tersebut, tolak lagi RM 20,000.00 (hanya anggaran sahaja) bagi binaan pagar keliling dan juga lain-lain kos. Bakinya adalah RM 396,000.00. Baki tersebut kemudian bahagikan dengan saiz rumah iaitu 1500kps.

Menjadikan perkps adalah RM 264/kps. Kos binaan jalan dan infra tidak perlu kita tolak disebabkan harga tanah telah mengambil kira kos tersebut, harga tanah adalah harga yang telah lengkap infra. (Baca lebih lanjut tentang baik dan buruk geran kongsi!)

3.    Kemudian dapatkan anggaran kos dari kontraktor berdekatan yang kompeten. Beri 1 contoh banglo atau dapatkan contoh rekabentuk yang lebih kurang dari rumah teres anda cari tadi, dapatkan 1 anggaran harga termasuk dengan CCC. (Nak tahu apa itu CCC dan kebaikannya? Baca disini.)

Jangan minta harga per kaki persegi (per kps) terus dari kontraktor kerana harga perkps bagi setiap kontraktor mempunyai definisi yang berlainan, lebih mudah dan jelas jika kita memberi mereka contoh atau minta contoh dari mereka dengan spesifikasi yang mereka beri. 
Katalah kontraktor tersebut memberi harga RM 400,000.00 bagi contoh yang kita beri dengan saiz 2500kps. Campurkan dengan kos pelan sehingga CCC RM 25,000.00 (anggaran kos biasa jika bina banglo di Selangor) serta anggaran kos rencam RM 15 000.00. Bahagikan dengan 2500kps, harganya adalah RM176/kps. (Baca tips mengenal pasti kontraktor anda cekap atau tidak dalam bidangnya!)

4.   Dari contoh kiraan di atas, terdapat perbezaan harga sebanyak RM 88/kps antara beli dan bina sendiri.

Sama ada ia munasabah atau tidak, bergantung kepada kita yang ingin membeli atau membina rumah.

Jika kita rasa dengan kemudahan yang telah disediakan serta persekitaran yang terjaga dan selesa serta selamat, ia mungkin satu nilai yang munasabah. Jika tidak, mungkin kita boleh memikirkan untuk membina rumah sendiri.

Kualiti kemudahan prasarana dan kehidupan

Kemudahan prasarana juga perlu diambil kira oleh bakal pembeli sebelum membuat keputusan membina rumah atau membuat rumah.

Sekiranya rumah yang ingin dibeli atau bina itu kosnya rendah tetapi jauh dari segi kemudahan prasarana, ia tidak semestinya berbaloi.

Sebagai contoh, sekolah terdekat dari kediaman kita berjarak lebih 10km dari rumah, sudah tentu kos pengangkutan untuk anak bersekolah akan meningkat.

Begitu juga jika jika kemudahan prasarana semuanya dekat tetapi dari segi keselamatan, mempunyai kadar jenayah yang tinggi, atau kesesakan trafik yang teruk, ia akan menganggu kualiti hidup kita dengan kehidupan yang sentiasa tertekan.    

Dibawah ini adalah senarai ringkas yang boleh diisi oleh bakal pembeli untuk menilai lokasi yang berbeza, boleh ditambah dengan perkara-perkara yang dirasakan penting untuk dinilai:

		SKOR
1	Sekolah	1       2       3       4       5
2	Kedai/ pasaraya/ restoran	1       2       3       4       5
3	Kawasan riadah	1       2       3       4       5
4	Masjid/ rumah ibadat	1       2       3       4       5
5	Hospital/ klinik	1       2       3       4       5
6	Balai polis/ balai bomba	1       2       3       4       5
7	Jarak ke tempat kerja	1       2       3       4       5
8	Kesesakan lalu lintas sekitar	1       2       3       4       5
9	Kawasan berpagar dengan sekuriti	1       2       3       4       5
10	Kadar jenayah	1       2       3       4       5
11	Keselamatan alam sekitar (banjir/ tanah runtuh)	1       2       3       4       5
12	Keadaan alam sekitar (kehijauan)	1       2       3       4       5
13	Kejiranan	1       2       3       4       5

Katakan kita ambil skor nilai 1 paling tidak baik dan skor 5 sebagai terbaik, kita boleh berikan nilai skor pada lokasi yang telah kita senarai pendek. Sebagai contoh, jika kadar jenayah di lokasi A kerap terjadi, kita boleh letakkan nilai 1, dan jika kadar jenayahnya sangat rendah kita boleh berikan skor 5.

Jadual diatas ini hanya untuk rujukan sahaja, misalnya sebagai contoh "sekolah", jika kita rasakan jarak sekolah adalah dekat tetapi kualiti pembelajaran dan suasana sekolah di lokasi tersebut  agak kurang, mungkin kita boleh tambah kolum kualiti sekolah.

Setelah kita telah tetapkan semua perkara yang kita mahukan, kita boleh bulatkan skor dan nilaikan skor bagi dua lokasi, skor yang lebih tinggi bermaksud kualiti kehidupan disitu serta kemudahan prasarananya adalah lebih baik dari skor yang lebih rendah.

Tips ini berguna bagi mereka yang rasa berbelah bagi antara 2 lokasi yang ingin dipilih, sama ada lokasi di A lebih baik kedudukannya dari di lokasi di B.

Reka bentuk rumah

Ini adalah satu dari kelebihan kepada mereka yang ingin membina rumah. Kita boleh mengikut kehendak yang kita mahukan serta susun atur yang kita sukai berbanding dengan membeli rumah yang dijual oleh pemaju.

Akan tetapi, rekaan yang cantik ini pasti menelan kos. Kita perlu melantik arkitek yang bertauliah suapaya tidak tersalah susun serta mendapat pandangan mereka supaya rekabentuk yang kita mahukan itu tidak janggal serta tidak melebihi bajet.

Disini ingin saya sarankan, seeloknya cari kontraktor yang mempunyai keupayaan mereka bentuk rumah atau jika tidak, semasa proses kita membuat reka bentuk dengan arkitek, dapatkan juga khidmat nasihat kos dari kontraktor yang bertauliah yang kita lantik untuk kerja binaan rumah idaman kita. Ini bagi memastikan rekaan kita itu tidak melebihi bajet yang telah kita tetapkan. (Baca lebih lanjut tentang perbandingan antara menggunakan khidmat kontraktor dan tukang rumah!)

Jika kita telah siap pelan arkitek dan lebih malang lagi telah membuat "submission" pelan ke majlis, baru kita hendak dapatkan harga kos dari kontraktor, pasti sukar jika kos binaannya lebih dari yang telah kita bajetkan, membuat perubahan pada pelan yang telah lulus memakan kos, seeloknya elakkan membuat perubahan pada pelan yang telah lulus, lebih-lebih lagi jika melibatkan perubahan yang besar .

Jika kita tidak tidak kisah dengan reka bentuk dan tidak mahu memikirkan sangat mengenai kos luar jangka, pilihan membeli rumah dari pemaju boleh dijadikan pilihan.

Penutup

Diharapkan pendapat yang telah saya kongsikan diatas, sedikit sebanyak dapat membantu mereka yang didalam dilema sama ada ingin membina rumah atau ingin membeli dari pihak pemaju.

Nasa Azman Berkelulusan Sarjana Muda Kejuruteraan Awam, Universiti Putra Malaysia. Beliau merupakan Pengarah Urusan Nas Nuri Construction Sdn Bhd. Berpengalaman 10 tahun dalam bidang pembinaan terutama binaan banglo & rumah sesebuah. Beliau boleh dihubungi di alamat emel nasa7377@gmail.com atau boleh terus melayari laman sesawang www.nasnuri.com untuk lebih mengenali Nas Nuri Construction.