Top Ad unit 728 × 90

Mengapa Harga Rumah Yang Berbeza Walaupun Saiz Dan Bentuknya Sama?

Mengapa harga rumah berbeza untuk saiz sama

Untuk artikel kali ini, kita kupas sedikit mengenai isu kualiti binaan rumah. 
  1. Apabila kita mendapatkan sebutharga atau bertanyakan harga binaan persekaki persegi, sering kita mendapat harga yang terlalu berbeza.

    Misal contoh ada kontraktor yang memberikan harga sekaki RM 80 dan ada yang memberi harga sehingga RM 150 sekaki.

    Malahan lebih lagi hingga mencecah RM300-RM400 per kaki persegi.
  2. Senang untuk saya kongsikan disini, harga per sekaki persegi tidak boleh dijadikan rujukan oleh pelanggan untuk menilai  harga sesebuah rumah.

    Ini kerana  setiap kontraktor mempunya penilaian mereka sendiri bagi harga persekaki persegi.
  3. Harga per sekaki persegi ini adalah terlalu subjektif kerana harga yang ditawarkan oleh kontraktor yang memberi harga RM80 dengan yang memberi harga RM150 sudah tentu tidak sama.

    Perbezaan terletak dari segi spesifikasi dan juga kualiti serta cara binaan.


Dibawah ini saya cuba memberi penjelasan semudah mungkin untuk perbezaan-perbezaan yang boleh menyebabkan sesebuah rumah dengan saiz yang sama mempunyai harga yang berbeza.

7 Perbezaan Utama Yang Menyebabkan Perbezaan Harga Rumah Dari Kontraktor Berbeza!

Kita mulakan dengan perbezaan paling utama.

Mengapa harga rumah berbeza untuk saiz sama

1. Binaan struktur rumah

Terdapat banyak cara struktur rumah boleh dibina, yang terbaik adalah pembinaan dengan menyiapkan strukur binaan terlebih dahulu mengikut pelan kejuruteraan dan spesifikasi yang ditetapkan jurutera. 
  • Kos binaan yang ini semestinya adalah lebih mahal dari binaan yang menggunakan kaedah menyiapkan struktur separa dan jalankan kerja ikat bata sebelum rasuk bumbung/atas dibina.
  • Kekurangan kaedah ini adalah bata menapung beban dari rasuk yang sepatutnya beban tesebut ditampung oleh tiang.
  • Kaedah binaan kualiti yang terendah adalah binaan dengan menggunakan tiang siap bersaiz 100 mm x 100 mm dengan binaan tanpa asas tapak (asas tapak di sekalikan dengan lantai).

    Dan bahagian rasuk atas hanya diletakkan dua batang besi atau tiada langsung, dan rasuk bawah disekalikan dengan lantai tanpa besi tegasan bagi rasuk atau hanya diletakkan besi BRC lantai sahaja.

    Semestinya kaedah terakhir adalah jauh lebih murah untuk dibina berbanding kaedah pertama, jadi harganya juga berbeza.

Kualiti besi yang digunakan dalam binaan.

Perlu juga diingat disini, di dalam pasaran terdapat dua kualiti besi tegasan berbeza iaitu kualiti terbaik menggunakan besi tegasan mengikut standard BS (British Standard) dan kualiti kedua mengikut standard CQ (construction quantity). 

  • Perbezaan kedua-duanya adalah dalam RM1000 bagi setiap tan, jadi jika kontraktor binaan anda menggunakan besi jenis BS, kosnya sudah tentu lebih tinggi. 
  • Perbezaan ketara kedua dua besi ini adalah dari segi kekuatan tegasan, BS mempunyai daya tegasan 460N/mm2.

    Manakala besi CQ mempunyai kadar tegasan tidak tetap, mungkin sekitar 350N/mm2 (besi CQ adalah lembut dan mudah dibengkok dengan tangan).

    Saiz nya juga lebih kecil dari yang sepatutnya iaitu jika Y12 sepatutnya berdiameter 12mm, saiz nya hanya berdiameter 10mm.
Selesai tentang struktur rumah, sebab berikutnya juga tidak kurang penting.

2. Penggunaan Industrialised Building System (IBS).

Terdapat banyak kontraktor dan pengeluar IBS diluar sana yang mencanangkan IBS boleh menjimatkan kos binaan rumah sehingga 40% dari kaedah konvensional. 

Tetapi usah anda terburu-buru dan percaya bulat-bulat kata-kata mereka.

  • Purata penjimatan menggunakan kaedah IBS adalah dalam anggaran 10% dari kaedah konvensional dan ia bergantung kepada jenis IBS yang digunakan.

    Sama ada dari kaedah batu blok, kaedah sistem panel atau kaedah prefabrikasi dari kilang.

    Dan jika kaedah yang digunakan adalah kaedah sistem panel dan kaedah fabrikasi, kos binaan adalah lebih tinggi jika menggunakan IBS berbanding konvensional bagi pembinaan rumah banglo sesebuah (binaan sesebuah ini hanya mengambilkira 1 rekabentuk bagi 1 banglo, bukan 1 rekabentuk untuk binaan beberapa kali).
  • Kos IBS menjadi lebih rendah jika penggunaannya adalah bagi skala projek yang besar yang mana sistem dan rekebentuk tersebut boleh dipakai berulang kali.
  • Hanya pembinaan batu blok sahaja yang boleh menjimatkan bagi binaan banglo sesebuah itupun jika diukur dengan kualitinya yang setara sahaja dengan limitasi penggunaan bata.
  • Kaedah binaan menggunakan batu blok tidak boleh disamakan dengan pembinaan yang menggunakan struktur binaan mengikut pelan struktur dan spesifikasi dari jurutera kerana kedua-dua nya adalah berbeza dari segi kualiti dan juga ketahanan serta cara penggunaanya.
Peranan utama sistem IBS bukanlah dari segi penjimatan kos sahaja. Tetapi lebih kepada

  • Mempercepatkan tempoh jangkaan siap.
  • Kurang kebergantungan kepada buruh.
  • Kebersihan tapak binaan.
  • Lebih mesra alam.
  • Dapat megekalkan standard piawai bangunan (quality control) yang lebih baik.
Diharap penjelasan iatas tentang IBS membantu pemahaman anda.

Faktor seterusnya melibatkan kehalusan binaan rumah.

2. Kemasan binaan rumah.

Kebiasannya pihak pelanggan tahu jika kualiti barang kemasan yang digunakan lebih mahal, kos binaannya juga akan menjadi lebih mahal. 

  • Misal contoh alatan kunci jenis biasa berharga RM10 sebuah dan alatan kunci yang elok berharga RM60 dan keatas begitu juga dengan pintu, pintu jenis kayu nyatoh dengan cat syelek tentulah lebih mahal dari jenis meranti yang hanya dicat minyak.
  • Apa yang ingin saya tekankan disini bukanlah pada barang tetapi upah pekerja. Upah pekerja mahir adalah lebih mahal berbanding upah pekerja biasa yang secara langsung akan menaikkan harga kos rumah.
  • Misal contoh tukang pemasangan jubin, secara kasar upah pemasangan jubin bagi tukang biasa adalah RM 1.50/kps dan bagi tukang yang mahir mencecah RM 3.50/kps.

    Upahnya juga berbeza bagi pemasangan di kawasan tangga, "tabletop" dapur dan juga dinding.

    Hasil kualitinya sudah tentu berbeza dan disini adalah kos yang jarang pihak klien perasan kerana kos tersebut tidak boleh dilihat dalam bentuk barangan ataupun jenama.

Selesai isu kemasan.

Faktor seterusnya melibatkan pengurusan sisa dari binaa.


3. Sistem Kumbahan rumah

Sistem kumbahan adalah perkara yang jarang diambil berat oleh pihak klien. Malahan ada pihak klien yang tidak tahu langsung mengenai sistem kumbahan. 

  • Bagi sistem kumbahan rumah kampung atau rumah sewa/murah, kebanyakkannya hanya meletakkan kelonkong atau dikorekkan lubang yang disimen sahaja dibelakang tandas.  
    Segala air dari sinki, air dari mesin basuh, saliran air dari bilik air selain tandas dibuang terus ke longkang, ini menyebabkan longkang sentiasa basah dan berbau (perkara yang lumrah dikawasan kampung).
  • Bagi sistem yang betul, hanya air hujan dan air dari saluran septik yang telah ditapis sahaja yang boleh dibuang ke longkang.

    Sistem yang elok juga akan mempunyai perangkap bau dan sampah yang dipanggil "gulley trap" disetiap saluran air keluar sebelum bersambung ke "manhole" dan seterusnya ke tangki septik atau "sewage line" yang diselenggara oleh IWK.
  • Penggunaan paip saliran juga kebiasaannya menggunakan paip jenis VCP (ventilated clay pipe) atau "underground" PVC pipe yang disahkan SIRIM (bewarna coklat) dengan saiz kebiasaannya adalah 6 inci dengan ada lubang angin di atas bumbung (terutama bagi rumah 2 tingkat dan keatas).  
  • Semestinya binaan yang menggunakan sistem kumbahan mengikut piawaian IWK adalah lebih mahal dari penggunaan sistem kampung yang hanya menyediakan kelongkong sahaja.

Gulley Trap



Contoh tangki septic yang sah dari IWK


  • Jika kontraktor anda menyediakan sistem kumbahan seperti rumah kampung, sudah semestinya harga adalah jauh lebih murah dari kontraktor yang mengikut piawaian yang telah ditetapkan oleh pihak IWK.
Selesai bahagian sistem kumbahan rumah.

Faktor berikutnya berkaitan dengan bekalan tenaga elektrik kepada rumah yang akan dibina.

4. Sistem pendawaian dan perpaipan

Pendawaian dan perpaipan adalah perkara penting bagi binaan sesebuah rumah. 

  • Bagi sistem pendawaian, sebenarnya terdapat pelbagai jenama wayar dan saiz di pasaran dengan harga yang berbeza-beza.

    Antara jenama wayar yang popular dan disahkan SIRIM  adalah Mega, Southern dan Fajar.

    Terdapat banyak jenis wayar yang tidak disahkan SIRIM dipasaran dengan harga yang jauh lebih murah, apa yang penting pastikan wayar tersebut disahkan SIRIM.
Selain dari segi penggunaan wayar dan saiz wayar, untuk memberi anda kos yang lebih rendah, kontraktor akan menggunakan pendekatan "looping".
  • Atau untuk mudah difahami, wayar lampu contohnya di gabungkan bagi sejumlah lampu sebelum di salurkan ke kotak suis utama (Distribution Board).
  • Kaedah looping ini tidak salah tetapi jika dilakukan berlebihan akan menyebabkan wayar menanggung beban lebihan jika saiz wayar adalah kecil dan menjadikan ia panas dimana ini boleh menyebabkan litar pintas bagi keadaan yang serius.
Begitu juga dengan sistem perpaipan.

  • Pastikan paip yang disahkan SIRIM dengan tangki air yang banyak sudah tentu harga nya lebih mahal dari binaan yang hanya menggunakan paip biasa dengan tiada atau hanya 1 tangki air yang kecil.
  • Seeloknya, paip yang digunakan adalah jenis PVC kelas 6,7. Yang lebih baik adalah jenis stainless steel, untuk penyambungan paip yang kuat, boleh juga gunakan paip ABS (berwarna biru).

    Tetapi ada kekurangan bagi paip ABS, paip ABS tidak tahan pada haba yang tinggi dan juga keadaan berasid yang tinggi.
  • Bagi paip luaran, seeloknya jenis stainless steel atau jenis polythene, elakkan penyambungan air dari meter ke dalam rumah menggunakan PVC kerana PVC tidak fleksible dan mudah patah.
Selesai tajuk pendawaian & perpaipan.

Faktor seterusnya pula berkaitan dengan kedudukan tapak projek & logistik.


5. Keadaan muka bumi dan lokasi

Keadaan muka bumi akan menyebabkan asas tapak yang dibina bagi sesebuah rumah adalah tidak sama.

  • Binaan rumah dikawasan berbukit sudah tentu mempunyai keperluan binaan yang berbeza dengan binaan rumah dikawasan lembah atau kawasan bertanah gambut.

    Oleh itu, harga binaan bagi binaan dikawasan berbukit sudah tentu tidak sama dengan yang dibina dikawasan lembah.

    Susah untuk saya jangkakan binaan yang mana lebih murah antara binaan di kawasan bukit atau lembah, ia bergantung juga keadaan sekeliling tapak yang mana kosnya perlu diambil kira oleh kontraktor.
Begitu juga lokasi, kos binaan dikawasan bandar adalah berbeza dari dikawasan kampung. 

  • Mungkin dikawasan kampung kosnya lebih murah kerana tidak terikat dengan keperluan pihak Majlis dan juga tanah lebih luas yang memudahkan meletak barang.

    Tetapi kos logistiknya juga mungkin lebih tinggi kerana lebih jauh dari pihak pembekal dan ada kemungkinan tidak banyak pembekal yang sanggup menghantar barang menyebabkan pembekal yang ada meletakkan harga yang lebih tinggi.
Kita sudah selesai dengan topik lokasi.

6. Lain-lain perbezaan

Ada banyak lagi sebenarnya perbezaan yang boleh menyebabkan harga berbeza. 

  • Contohnya jenis cat, jenis tingkap, jenis pintu, jenis genting, jenis kekuda, jenis bata, jenis alatan tandas, 'alarm system' dan lain-lain lagi.
  • Ada perkara yang boleh dilihat dengan mata dan ada yang tidak boleh dilihat tetapi perkara tersebut mempengaruhi kualiti binaan rumah.
  • Oleh itu kita sebagai pengguna dan pelanggan, jangan cepat menilai dan hanya meletakkan perbezaan harga sahaja dalam menilai dua rumah yang sama tetapi mempunyai harga yang berbeza.



Nasa Azman
Berkelulusan Sarjana Muda Kejuruteraan Awam, Universiti Putra Malaysia. Beliau merupakan Pengarah Urusan Nas Nuri Construction Sdn Bhd. Berpengalaman 10 tahun dalam bidang pembinaan terutama binaan banglo & rumah sesebuah. Beliau boleh dihubungi di alamat emel nasa7377@gmail.com atau boleh terus melayari laman sesawang www.nasnuri.com untuk lebih                                           mengenali Nas Nuri Construction.


Mengapa Harga Rumah Yang Berbeza Walaupun Saiz Dan Bentuknya Sama? Reviewed by Nasa Azman on April 20, 2018 Rating: 5

13 comments:

  1. Sama macam beli kek kan. Luar nampak cantik tapi kek mahal bahan bahan dia semua berkualiti. Patutlah rasa sedap

    ReplyDelete
    Replies
    1. Bagus analogi tu. Lebih kurang macam tu lah. Kek dan rumah ada banyak persamaan. Tukang buat kek profesional pun harga gajinya tak sama dengan tukang sambilan.

      Delete
  2. Mama datang singgah blog walking blog Tuan Nasa. Memang patutlah harga tak sama. Sebab bahan binaan, kemahiran pertukangan dan juga banyak sebab lain menjadi punca

    ReplyDelete
  3. Sebab itu bila ada kawasan perumahan baru naik, mesti Maznee akan perhati batu bata apa mereka pakai. Itu salah satu penyumbang utama harga kan.

    Batu merah mahal Batu pasir murah

    ReplyDelete
    Replies
    1. Batu bata tu antara penyumbang harga rumah mahal dan murah ya Maznee?

      Delete
  4. yang penting kene monitor progress kerja supaya bajet tak burst

    ReplyDelete
    Replies
    1. Tukang rumah kalau buat kerja selalu mengular dan culas. Kontraktor kena pilih yang boleh pakai

      Delete
  5. Bagus kongsi info nih. Selama ni tak tahu pun. At least saya tahu juga kenapa harga rumah berbeza walaupun size rumah sama.tertanya tanya juga sebelum nih

    ReplyDelete
  6. wow ! banyak jugak kriteria dia kan selain daripada cas kaki per segi tu.. patut hairan kenapa harga berbeza sedangkan luasnya sama

    ReplyDelete
  7. Bab kualiti tu perlu teliti sebab melibatkan keselamatan juga kan?
    Tak sabar nak miliki rumah sendiri. 😄

    ReplyDelete
  8. Bila baca ini barulah faham mengenai kos dan harga sesebuah rumah itu.. tq ye share..

    ReplyDelete
  9. kalau kualiti memang sah2 harga mahal tapi yg ada sekarang ni quantiti tanpa kualiti...

    salam jengah dari umifuzy.com

    ReplyDelete
  10. Baru tau kenapa harga satu rumah Berbeza dengan yang lain. Banyak faktor di ambil kira rupanya.

    ReplyDelete

Mengenai kami | Disclaimer | Polisi | Hubungi Kami All Rights Reserved by Dawai besi © 2018

Contact Form

Name

Email *

Message *

Powered by Blogger.