4 Kos utama membeli tanah banglo untuk bina rumah sendiri

Apakah kos yang terlibat semasa membeli tanah lot banglo & kesilapan yang sering berlaku dalam proses jual beli ini?

Sekiranya anda merancang untuk membina rumah idaman di atas sebidang tanah milik sendiri, langkah pertama yang perlu kita lakukan adalah membeli lot tanah yang sesuai.

Sebelum ini kami pernah kongsikan proses membeli tanah. Kali ini, kita akan bincangkan pula kos yang perlu kita keluarkan semasa belian tanah. Teruskan membaca artikel ini sehingga habis untuk jawapannya.

Mesti baca: Anda belum jelas dengan langkah langkah membeli tanah? Baca panduan 7 langkah membeli tanah terbaik untuk membina banglo.

Cara mengira kos membeli lot tanah banglo.


1. Pilih jenis pembiayaan untuk membeli tanah. (Tunai, Bank atau LPPSA)

Sekiranya anda mempunyai kekuatan tunai, memang terbaik untuk membeli tanah secara tunai. Ini kerana anda tidak perlu membayar kadar faedah yang dikenakan oleh pihak pembiaya.

Namun begitu, sekiranya cara tunai diluar kemampuan, kita masih boleh mendapatkan 2 jenis lagi pembiayaan iaitu
  • Pembiayaan LPPSA - untuk kakitangan kerajaan.
  • Pembiayaan bank - untuk kakitangan swasta & juga kerajaan.

Sekiranya kita ingin meneruskan dengan pembiayaan bank, pastikan kita buat tinjauan dari beberapa bank. Ada bank yang menawarkan pembiayaan pembelian tanah dan sebaliknya. Pastikan kita memilih produk perbankan islam untuk mengelakkan unsur riba. Pasti ini mengundang rahmat & keberkatan dari Allah SWT.

Dari pengalaman kami berurusan dengan tuan tanah yang ingin membina rumah, ramai juga yang menggunakan bank sebagai pembiaya, diikuti dengan kakitangan gomen yang menggunakan LPPSA.

Mesti baca: Perbezaan pembiayaan bank & LPPSA. Panduan untuk kakitangan awam dan swasta.

Antara bank yang popular untuk pembelian tanah ialah bank islam & bank rakyat. Semasa anda melakukan tinjauan di bank, perhatikan perkara di bawah
  1. Peratusan margin pnjaman yang diberi dari harga tanah.
  2. Kos kos lain yang perlu ditanggung, Pada kebiasaannya, kadar kos ini adalah 5%. Contoh kos ini ialah yuran peguam. Terdapat bank yang mempunyai panel peguam mereka sendiri, boleh dapatkan dari pegawai bank semasa anda berurusan dengan mereka. 

Di bawah ini kami senaraikan peratusan pinjaman yang ditawarkan bagi beberapa bank popular di Malaysia sekadar rujukan. (Bagi kadar semasa yang lebih tepat, anda perlu dapatkan sendiri di bank)
  • CIMB - 80% dari nilai harga tanah.
  • Bank Rakyat - 70% dari nilai harga tanah.
  • Maybank - 50% dari nilai harga tanah.
  • LPPSA - 50% dari kelayakan pembiayaan kakitangan awam anda. Baki 50% lagi adalah untuk pembiayaan perumahan anda. 
Jadi, sekiranya anda telah membeli tanah secara tunai, ataupun telah melangsaikan pinjaman belian tanah dari bank, anda boleh menggunakan 100% pinjaman penuh untuk membina rumah.


2. Kos kos tersembunyi yang timbul kerana kesilapan dalam perancangan membeli tanah & membina rumah di atas tanah tersebut.

Sekiranya anda seorang penjawat awam, telah membeli tanah dengan pembiayaan bank dan belum melangsaikan pinjaman tersebut, tetapi ingin membuat pembiayaan rumah dari LPPSA, perlu lakukan refinancing.

Kami telah berjumpa dengan beberapa bakal klien yang membeli tanah menggunakan loan LPPSA, kemudian mereka telah mengambil khidmat arkitek / pelukis pelan untuk melukis pelan rumah. Kemudian permohonan pembinaan rumah telahpun di hantar ke Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) & pelan itu telah pun diluluskan.



Masalah timbul apabila, pelan itu dibawa kepada kontraktor rumah. Harga untuk membina rumah tersebut melebihi baki kelayakan penuh pinjaman. Contohnya, baki pembiayaan LPPSA anda ialah RM400,000 tetapi harga rumah yang diperolehi dari kontraktor menggunakan pelan tersebut ialah RM600,000.

Anda telahpun mengeluarkan belanja sekitar RM30,000 untuk permohonan bina rumah di PBT. Kini pelan yang diluluskan tersebut lebih mahal dari kemampuan anda. Apa yang boleh dibuat ialah melangsaikan dahulu pinjaman tanah anda sebelum membuat permohonan baru bagi membina rumah.

Mesti baca: Apakah itu sijil CCC / CF? Perlu ke saya memohon sijil tersebut untuk pembinaan rumah idaman?

Bagi mengelakkan masalah ini, anda perlu
  1. Mempunyai gambaran kasar keluasan rumah yang bakal dibina, seperti bilangan bilik tidur, bilik air & tingkat rumah.
  2. Dapatkan anggaran harga dari beberapa kontraktor rumah untuk saiz tersebut. Sesetengah kontraktor seperti Nas Nuri Construction menawarkan perkhidmatan design & build. Anda hanya perlu berikan bajet untuk membina rumah & mereka akan reka pelan baru yang sesuai dengan bajet anda. Kami juga akan menguruskan proses permohonan di PBT.
  3. Selepas pelan rumah anda mendapat kelulusan dari PBT, bawa sebut harga dari kontraktor bersama sama pelan yang diluluskan kepada pihak pembiaya (LPPSA).
  4. Penilai dari LPPSA akan menyemak sama ada rumah yang anda ingin bina setara dengan harga pasaran. Sekiranya harga terlalu tinggi atau rendah berbanding pasaran, penjelasan dari anda diperlukan sebelum pembiayaan diluluskan.
Sekiranya anda mengikut langkah di atas, Insya Allah mudah urusan anda.


Tips tips lain yang pasti membantu anda.
  • Sekiranya anda merancang untuk bina rumah atas tanah ini di kemudian hari, perlu kita ingat pembiayaan untuk membina rumah perlu dilakukan menggunakan bank yang sama kita gunakan semasa membeli tanah.
  • Sekiranya anda ingin menggunakan bank yang berbeza semasa membina rumah nanti, anda perlu melakukan pembiayaan semula (refinance) dan ini semestinya akan memakan lebih banyak wang dari perlu.
  • Pastikan juga kita ambil kira nama di atas geran tanah diletakkan atas nama diri sendiri ataupun bersama sama nama pasangan kita. Ini akan memberikan kesan semasa permohonan pembiayaan membina rumah. Sekiranya terdapat 2 nama di atas geran tanah, kesannya ialah kedua dua penama tersebut perlu diletakkan juga di atas kontrak pembiayaan rumah.
  • Jadi sebaiknya, sekiranya anda mampu membeli tanah sendiri tanpa memerlukan perkongsian pembiayaan pasangan suami isteri, lebih baik kita letakkan saja satu nama di atas geran. Tetapi sebaliknya, sekiranya kita memang merancang untuk membuat perkongsian pembiayaan pembinaan rumah, pastikan kita letakkan kedua dua nama di dalam geran tanah semasa proses jual beli. Perancangan lebih awal seperti ini akan menjimatkan banyak masa & duit anda di kemudian hari.
Mesti baca: Geran kongsi dan risikonya. Berbaloi ke beli tanah jenis ini walaupun harganya lebih rendah?

3. Profit rate & selang masa pembayaran pembiayaan tanah yang dikenakan.

Pembiayaan belian tanah penggunakan produk perbankan islam menggunakan terma profit rate (berbanding interest rate bagi perbankan riba / konvensional).



Oleh kerana pembelian tanah mempunyai risiko yang lebih tinggi jika dibandingkan dengan membeli rumah, jadi syarat syarat untuk pembiayaannya pasti lebih ketat. Ini kita dapat perhatikan pada tempoh pembiayaan yang lebih pendek & profit rate yang lebih tinggi dikenakan kepada pemohon.

Selang masa yang diberikan bank untuk pembiayaan lot banglo juga lebih pendek. Tempoh maksimum ialah 25 tahun. 10 tahun lebih singkat jika dibandingkan pembiayaan rumah.

Mengapakah ia dianggap lebih berisiko?
  • Harga rumah naik lebih tinggi jika dibandingkan dengan harga tanah.
  • Kecairan tanah juga lebih rendah berbanding rumah, bermakna lebih sukar untuk menjual tanah berbanding rumah.
  • Lebih mudah untuk menyewakan rumah & menjana pendapat pasif setiap bulan berbanding menyewakan tanah. 
  • Disebabkan kadar margin pembiayaan tanah yang lebih rendah untuk membeli lot tanah banglo, wang deposit yang lebih tinggi perlu kita keluarkan. Kita juga tidak boleh mengeluarkan duit KWSP untuk membeli tanah, berbeza jika dibandingkan dengan pembelian rumah. Sebab itu, pembelian tanah ini dilakukan selepas kita membeli rumah.

4. Pecahan kos dalam pembelian lot tanah. 

Terdapat beberapa kos utama yang perlu diambil kira semasa membeli tanah lot. Dibawah ini kami senaraikan menurut urutan menaik.

a) Duti setem

Berbeza dengan pembelian rumah, membeli tanah tidak mendapat pengecualian duti setem walaupun untuk belian yang pertama. Jadi kita perlu modalkan kos ini menggunakan tunai yang ada ditangan.

b) Yuran guaman

Bergantung kepada jenis pembiayaan yang kita pilih, panel peguam dan kadar bayarannya juga berbeza. Tetapi, pada kebiasaannya peguam mengenakan caj guaman 1% daripada pembiayaan yang diberikan.

Contohnya
  • Harga tanah RM400,000, yuran guaman RM4000
  • Harga tanah RM600,000, yuran guaman RM6000


c) Wang deposit

Duit deposit yang kita perlu keluarkan juga bergantung kepada bank yang kita pilih. Sebagai contoh, bank rakyat telah meluluskan permohonan kita dengan kadar 70% dari harga tanah. Harga tanah lot yang ingin dibeli adalah RM300,000.

Jadi, 70% dari RM300,000 ialah RM210,000. Masih terdapat baki RM90,000 yang perlu kita keluarkan sebagai deposit tunai.


Kesimpulan tentang kos membeli tanah lot banglo.

Pada kebiasaannya, kita terlalu fokus pada belanja yang harus dikeluarkan semasa pembelian tanah sedang berlaku. Tetapi, banyak lagi kos kos tersembunyi yang boleh berlaku kerana kurangnya pengalaman dalam membeli tanah.

Kami harapkan, panduan yang diberikan di atas membantu anda membuat perancangan dan belian terbaik. Supaya tanah yang kita beli benar benar menjadi pelaburan yang menguntungkan di kemudian hari. Insyaallah.




Nasa Azman
Berkelulusan Sarjana Muda Kejuruteraan Awam, Universiti Putra Malaysia. Beliau merupakan Pengarah Urusan Nas Nuri Construction Sdn Bhd. Berpengalaman 10 tahun dalam bidang pembinaan terutama binaan banglo & rumah sesebuah. Beliau boleh dihubungi di alamat emel nasa7377@gmail.com atau boleh terus melayari laman sesawang www.nasnuri.com untuk lebih                                           mengenali Nas Nuri Construction.

Lebih baharu Lebih lama